La falta de terrenos industriales disponibles en Santiago para actividades clasificadas como “molestas” o “peligrosas” es un problema que afecta al rubro inmobiliario como a la industria manufacturera y al sector logístico.
Con menos del 10% de superficie disponible en la Región Metropolitana para la construcción de bodegas en terrenos con esta calificación, la demanda insatisfecha crece, especialmente en un contexto de regulación más estricta.
Desde 2020, con la entrada en vigor de regulaciones más exigentes, la disponibilidad de terrenos para bodegas industriales se ha reducido. Los planes reguladores y las normas impuestas clasifican las actividades productivas en categorías de “inofensivas”, “molestas” o “peligrosas”, cada una de ellas con requisitos específicos en cuanto a ubicación y características del suelo.
La demanda más común por este tipo de suelo industrial ha sido tradicionalmente de fábricas; sin embargo, los cambios normativos han llevado también a las empresas logísticas, especialmente grandes retailers, a necesitar terrenos clasificados como “molestos” o “peligrosos”.
Este cambio obedece a que las empresas logísticas y de retail, al expandir sus operaciones, requieren condiciones que incrementan su categoría de impacto, como mayor consumo de energía o un aumento en el flujo de vehículos de carga.
Impacto en empresas logísticas y de manufactura
Empresas que solían operar en terrenos “inofensivos” ahora enfrentan requisitos adicionales si desean ampliar sus instalaciones o almacenar productos clasificados como “molestos” o “peligrosos”.
Por ejemplo, una empresa que anteriormente almacenaba ropa y ahora maneja aerosoles deberá ajustar su infraestructura a una categoría de mayor impacto. Además, la escasez de estos terrenos obliga a las empresas a realizar estudios y análisis técnicos detallados sobre el tipo de suelo requerido para futuras expansiones.
Muchas empresas no están al tanto de estas regulaciones debido a la duración de sus contratos de arriendo, que suelen renovarse cada cinco o diez años.
Además de las restricciones normativas, existen factores comerciales que limitan la disponibilidad de suelo industrial “molesto” o “peligroso” en la Región Metropolitana. Según expertos inmobiliarios, algunos propietarios de grandes extensiones de terrenos optan por no vender ni desarrollar estas áreas al valor de mercado, lo que impide que se generen nuevas actividades o construcciones en estos suelos.
Esta falta de movimiento en el mercado de terrenos industriales incide en la escasez de espacios adecuados para las empresas que buscan expandir sus actividades en sectores logísticos y de manufactura.
Para enfrentar estos retos, las empresas deben contemplar una planificación a largo plazo que considere tanto los aspectos normativos como las posibles variaciones en sus operaciones. Con un mercado de suelo industrial tan restringido, el análisis preventivo y la asesoría especializada en regulaciones locales resultan esenciales para que las empresas puedan asegurar terrenos que garanticen su operación futura y el cumplimiento de los requisitos legales.
